Na początku 2022 r. powiększyło się rozwarstwienie pomiędzy średnimi oczekiwaniami sprzedających mieszkania z drugiej ręki a średnimi kwotami faktycznie płaconymi za nie – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego za I kw. 2022 r. W największych polskich miastach kilkunastoprocentowe różnice nie są już rzadkością, a normą.

W I kw. 2022 r. średnie oczekiwania sprzedających najmocniej rozmijały się z rzeczywistością w pod postacią średnich stawek transakcyjnych w Poznaniu. Średnia cena ofertowa zanotowana w stolicy Wielkopolski (9402 zł/mkw.) była średnio o 23,3 proc. wyższa od średniej kwoty, jaką płacono tam za mieszkania (średnio 7622 zł/mkw.). Nominalnie różnica wyniosła blisko 1800 zł/mkw. Oznaczało to wzrost o 2,7 pp. w skali kwartału oraz o 13,7 pp. w skali roku.

Choć oczywiście trzeba wziąć poprawkę na fakt, iż część mieszkań, które trafiły do oferty w I kw. 2022 r., nie zostały sprzedane w tym czasie, a więc nie znalazły odzwierciedlenia w średniej cenie transakcyjnej za I kw. 2022 r., to jednak tak znaczące różnice mogą wskazywać, że wstępne oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki w czasie ekspozycji oferty i ostatecznych negocjacji ulegają poważnej weryfikacji.

Średnie ceny ofertowe a transakcyjne – rynek wtórny (I kw. 2022)
MiastoŚr. cena transakcyjna[w zł/mkw.]Śr. cena ofertowa[w zł/mkw.]Różnica[w proc.]Różnica[w zł/mkw.]
Warszawa11 45113 366+16,7+1915
Kraków10 00111 845+18,4+1844
Łódź6 2147 018+12,9+804
Wrocław9 20210 075+11,0+873
Poznań7 6229 402+23,3+1780
Gdańsk10 23912 012+10,9+1773
Szczecin7 4217 917+6,7+496
Bydgoszcz6 2976 753+7,2+456
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego

Na rosnące możliwości negocjacyjne wskazuje również raport „Barometr” przygotowany przez Metrohouse i Credipass. W pięciu spośród sześciu największych polskich miast w I kw. 2022 r. wahały się one średnio od 1,7 do 2,1 proc. W Krakowie kupujący mogli negocjować średnio 1,2 proc.

Sprzedający obniżali jednak swoje oczekiwania jeszcze przed znalezieniem kupca, w trakcie ekspozycji oferty. Średnio o blisko 5 proc. cenę ofertową obniżali sprzedający mieszkania we Wrocławiu, a średnio o ponad 4 proc. w trakcie trwania oferty obniżała się wycena mieszkań oferowanych w Warszawie i Krakowie.

Wracając jednak do danych NBP, nasilenie się rozwarstwienia pomiędzy średnimi stawkami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2022 r. odnotowano także w Krakowie (+1,7 pp. k/k), Łodzi (+4,6 pp. k/k), Wrocławiu (+1,4 pp. k/k), Gdańsku (+6,4 pp. k/k) oraz Bydgoszczy (+1,1 pp. k/k). Różnica między średnimi oczekiwaniami sprzedających a średnimi kwotami płaconymi na mieszkania z drugiej ręki zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału w Szczecinie (-3,3 pp. k/k) oraz Warszawie (-1,2 pp. k/k), jednak w stolicy wynosiła aż 16,7 proc., a nominalnie ponad 1900 zł/mkw.

Różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku wtórnym
MiastoIV kw. 2021[w proc.]I kw. 2022[w proc.]Zmiana k/k[w pp.]
Warszawa+17,9+16,7-1,2
Kraków+16,7+18,4+1,7
Łódź+8,3+12,9+4,6
Wrocław+9,6+11,0+1,4
Poznań+20,6+23,3+2,7
Gdańsk+10,9+10,9+6,4
Szczecin+10,0+6,7-3,3
Bydgoszcz+6,1+7,2+1,1
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego

Wpływ na taki stan miały rosnące wyraźniej od średnich kwot płaconych za mieszkania średnie ceny widniejące w ogłoszeniach sprzedaży. Dla porównania średnia cena ofertowa zanotowana na wrocławskim rynku wtórnym w I kw. 2022 r. wzrosła w ciągu kwartału o 8 proc., podczas gdy kwartalny wzrost średniej ceny transakcyjnej wyniósł 2,8 proc. W Gdańsku z kolei średnie oczekiwania sprzedających wzrosły względem IV kw. 2021 r. o 4,9 proc., podczas gdy średnia stawka wpisywana w aktach notarialnych obniżyła się w tym czasie o 0,8 proc.

Trudniej o kredyt, trudniej o kupca

Średnie stawki transakcyjne po wielu kwartałach w końcu zaczęły się obniżać. Tak przynajmniej wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, o czym pisaliśmy w artykule „Mieszkania zaczęły tanieć. Im większe, tym łatwiej o przecenę”. Mniej niż trzy miesiące wcześniej płacono głównie za największe mieszkania – te o powierzchni od 60 do 80 mkw. oraz powyżej 80 mkw., a więc lokale, na które łącznie trzeba wydać najwięcej.

Na dawno niewidziane obniżki wpłynęły i nadal mogą wpływać przede wszystkim rosnące już od dziewięciu miesięcy z rzędu stopy procentowe, a przez to drożejące kredyty hipoteczne oraz malejąca zdolność kredytowa.

Jak w artykule „Zdolność kredytowa topnieje jak śnieg w maju” wyliczył Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, średnio o ponad 220 tys. zł spadła od marca zdolność kredytowa rodziny z dochodem w wysokości 11,5 tys. zł. W porównaniu ze styczniem ci sami kredytobiorcy mogą liczyć na finansowanie mniejsze o średnio 317 tys. zł.

Liczba nowych budów spada w dwucyfrowym tempie

Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, na słabnący popyt na rynku mieszkań, który mógłby przyczynić się do konieczności rewidowania cenników, deweloperzy reagują ograniczaniem podaży.

W kwietniu ruszyli z budową 11 095 mieszkań, co było wynikiem o blisko 15 proc. niższym niż w marcu i jednocześnie o blisko 27 proc. niższym niż rok wcześniej. Rozpoczętych w kwietniu 2022 r. nowych budów było także mniej niż w przed trzema i czterema laty.

Biorąc pod uwagę pierwsze cztery miesiące 2022 r., deweloperzy rozpoczęli budowę 42 770 mieszkań, co było wynikiem o 22,6 proc. niższym niż w analogicznym okresie 2021 r.

Znacznie tłoczniej niż na placach budów było w kwietniach w urzędach wydających pozwolenia na budowę. Deweloperzy uzyskali 18 209 takich dokumentów – o 8 proc. więcej niż przed rokiem.

Źródło: Bankier.pl

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Zaloguj się

Zarejestruj się

Reset hasła

Proszę wpisać nazwę użytkownika lub adres e-mail, a otrzymasz e-mail z linkiem do ustawienia nowego hasła.